西城区探索小区公共收益管理新模式

　　为破解小区公共收益管理难题，让业主切实行使对公共收益的管理权、使用权和收益权，2022年以来，区房管局与广内街道联动配合，积极探索，大胆尝试，以解决西便门东里小区停车难为切入点，探索出一条小区公共收益管理新路径。
　　西便门东里小区建于上世纪八十年代初期，小区停车需求500余辆，但可容纳数为200辆，缺口很大。十多年来，社区进行了多次停车管理探索。从停车自治到停车公司管理，均未能解决停车难、停车乱的问题。《北京市物业管理条例》实施以来，广内街道将贯彻落实《条例》与解决居民停车难问题结合起来，发挥党建引领社区治理作用，指导物管会组织居民共同决定小区停车方式，并探索出一条“物管会账户＋共管账户”相结合，业主共管公共收益的新模式。
　　
设立全市首个物管会账户
　　据了解，西便门东里小区于2020年成立物管会。“物管会的成立，为推进小区停车难题解决找到了突破口。”社区工作人员表示，物管会通过召开数十次议事协商会，制定了《西便门小区停车管理意见》，并邀请有意愿的3家停车公司走进小区，展示各自规划方案，供居民评选。
　　居民选出了满意的停车公司，公司利用小区公共空间规划停车位获得的停车收益的安全及管理等问题摆在了物管会面前。公共收益如何使用，怎么监管成为讨论的焦点。“物管会能不能开设账户管理小区公共场地停车资金？”有居民提出意见。但物管会没有法人资质，设立物管会账户缺乏政策支持，在全市并无先例。为此，广内街道依托党建协调委员会机制与属地银行多次沟通，向银行负责人讲解基层治理工作内容和发展前景，最终得到工商银行北京市分行的重视，将物管会开设账户的需求积极向中国人民银行反映。
　　同时，区房管局与市住房城乡建设委沟通，请求市级层面协调中国人民银行推进物管会开户事宜。在多方努力下，2022年1月，中国人民银行营业管理部支付结算处下发《关于规范物业管理委员会开户事项的通知》，为物管会开立临时账户提供了政策依据。
　　随后，区房管局积极响应广内街道试点，邀请市住房城乡建设委、建信信托等单位共同就开户细节、资金安全、资金流转形式、账户管理等问题进行讨论，打通收费——监管——使用全流程路径。2022年4年8日，西便门东里小区物管会在工商银行广安门天宁寺支行开设了全市首个物管会账户。
　　建立“共管账户＋物管会账户”管理模式
　　“根据人民银行的通知，物管会专用账户性质为临时账户，不能进行现收现付业务，也就是说该账户不能形成收费二维码，这不符合当前大众支付习惯，不方便车主缴费。”区房管局物业科宋戈青表示。
　　为了解决这个难题，区房管局与广内街道、工商银行北京分行反复研讨协商，决定建立“共管账户＋物管会账户”的管理模式。即：先在停车管理公司名下设立共管账户，该账户属于一般账户，可以生成收费二维码。共管账户由物管会和停车公司共同管理，停车公司是“会计”，物管会是“出纳”，停车公司每月的经营成本需物管会授权后方可支取。
　　宋戈青表示，这样做能方便业主缴费，同时共管也能在一定程度上保证资金安全。停车费收入进入共管账户后，再根据与银行签订的协议，将共管账户资金按期自动划转至物管会账户，单独列账，实现公共收益与停车公司物理隔离，从源头阻断挪用风险发生。
　　
“资金监管＋二次分配”激活小区造血功能
　　2022年4月，经过业主共同决定所引入的专业停车公司正式入场。2022年5月14日，第一笔停车费收入打入共管账户，截至10月10日账户共收取停车资金27万余元，实现收支平衡，略有盈余。为保障业主公共收益资金安全，广内街道持续发挥党建引领社区治理作用，指导物管会完善了《停车管理合同》，督促物管会按照《北京市物业管理条例》的规定，定期向业主公示账户收支情况，接受业主问询等。目前，小区停车秩序得到极大改观，居民对停车管理认可度稳步提高。
　　如何用好这笔公共收益，做到取之于民，用之于民，将是物管会当前的重要工作。目前，广内街道已在着手研究小区公共收益使用方案，拟通过业主共同决定将小区公共收益用于物管会委员履职激励、房屋修缮、共用设施设备维修、小区环境提升等环节。接下来，物管会还将着手梳理挖掘小区其他公共区域资源，逐步实现小区其他公共收益均纳入物管会专户管理，逐步激活小区造血功能，破解老旧小区物业管理难题。
　　
让公共收益管理新模式惠及全体业主
　　电梯广告收入、公共场地停车费、快递柜场地租金等小区公共收益关系到业主的切身利益。根据《北京市物业管理条例》相关规定，小区公共收益归全体业主所有，应单独列账。然而长久以来，归业主所有的公共收益往往由物业公司账户管理，很难做到真正意义上的单独列账，业主无从了解小区公共收益的使用管理情况。近年来，随着业主维权意识增强，小区公共收益类纠纷数量明显增加，成为物业管理的几大痛点之一。如何加强对公共收益的监管及使用，让公共收益真正发挥作用，惠及每一位居民，是迫切需要解决的问题。
　　依托“共管账户＋物管会账户”的公共收益管理模式，小区公共收益真正回归公共属性，小区公共区域资源通过公共收益的二次分配惠及全体业主，真正实现小区居民共有共管共享。西便门东里小区的探索创新，为公共收益管理提供了一条可借鉴、可复制的路径，是提升党建引领社区治理下物业管理水平的充分体现，也是以实际行动践行《北京市物业管理条例》生动案例，相关部门应及时总结经验在全区范围内进行推广。