小转型：转型不转行，扩大产品序列

原标题：转型三模式
第二种叫小转型，转型不转行，扩大产品序列，但是不做行业以外的事。
最近，房地产公司老板的说法有很大变化。以万科为例，在王石一直坚持住宅单一产品的时候，万科已经成为全球最大的住宅开发公司。郁亮结合地产行业的转型，提出万科要成为“中国城市发展的配套服务商”，做歌剧院、购物中心、写字楼、地铁上盖。
最近万科又有个新提法，叫“美好生活场景的提供者”。人类80%的时间是在人造空间里生活，房地产的责任和使命就是创造最具价值的、固定的人造空间。所以，所谓“美好生活场景的提供者”，就意味着成为一个固定场景的提供者。
这样，万科的产品线就变成了整个人类活动赖以生存发展的固定的生活空间、工作空间以及其他公共活动空间。简单来说，就是除了住宅以外，有五大类都得做：写字楼、购物中心、医疗健康、物流仓储、教育科研。
(一)后开发时代，地产核心商业模式是“三分开、一统一”
这一转型已经超出了产品开发，进入了“后开发时代”。
开发时代的竞争力是成本、规模、速度;后开发时代的竞争核心是运营能力+资产管理能力。所谓运营能力就是每一平米租金的回报率。举个例子，租金在单位空间里产生的比率，有一个最直观的计算办法，就是“站着不如坐着，坐着不如躺着”，收“躺下”的人的租金比率最高。
现在到购物中心转一圈，买东西的人很少，所以让客户“站着”是收不到租金的。但如果坐下来吃饭、打麻将，就能收点钱。如果半躺着作SPA、微整形，也可以收点钱。让客户躺下了，收租金肯定最高，比如医院、酒店，租金都很高。
所以，我们的想法就是怎么让人“躺下”，来收更高的租金。另外一点，“活人不如死人”，对死人收租金最高。在临终关怀告别的地方，比如八宝山告别厅，一小时就收八千、一万，一天十个小时收八万块钱，租金回报比让活人躺着高好几倍。另外，冰柜存放，这是最好的生意，大家一定不要有歧视。活人是按平方米收租金，在冰柜里躺着是按立方米收的，最重要的是客户满意度100%，因为他不再表达对世界的看法了。所以，房地产行业要转型成为城市配套服务商、美好生活场景的提供者，面向就更宽了，因此，商业模式、管理、组织全都要变，比微转型难度要大多了。
在商用不动产当中，转型最核心的模式叫“三分开、一统一”，开发、投资、运营，三者分开。开发商负责操盘，而投资商可能是寿险公司，因为寿险公司有长期低成本的资金，愿意租赁经营或者持有经营。运营领域，酒店是最典型的，比如香格里拉、万豪，就是酒店运营者。某个老板开发一个酒店，投资人是养老金、保险资金持有者，管理者则是希尔顿、香格里拉，这就是典型的运营、投资、开发三分开。
所谓“一统一”就是开发商的统一，开发商就像导演+制片，是空间故事的缔造者。
比如有一个20万平米的空间，一个老板说盖个酒店，这是他构思的空间故事;另外一个老板说做个室内溜冰场，加一个音乐厅，这又是一个故事;再来一个老板说全改成写字楼;又来一个老板说不对，这个地方应该办学校。所以，房地产的开发商老板是空间故事的编剧，同时兼任导演和制片，要把故事搞定。
一个空间、一块地，建筑指标、规划条件都差不多，但不同的老板会编出不同的功能定位，讲出不同的故事。
(二)从理财到理物—房地产公司运营能力和资产管理能力要跟上
地产商“转型不转行”，相应的组织、人事这些复杂的东西都要调整。在这个过程中还有资本市场的挑战。在西方成熟市场上，房地产上市的主要是资产管理类、金融投资类的公司。
金融企业是帮大家理财的，口袋里有多少钱，应该怎么配置，储蓄、投资、股票、债券。而房地产公司最后会变成“理物”的公司，因为人类的财富除了货币还有物业。
“理物”公司是什么概念?
比如一个工业企业厂房要建多大是最合理的，很多老板只是盖，不考虑实际使用率和成本溢价。理物，就是用多少空间，要根据实际需要算出来。
举个例子，摩根史丹利在中国做中金公司的时候，一个老总的办公室不到十平米，我问他们为什么这么小?他告诉我这是算出来的，总部根据在中国的营业收入以及可承担的房租成本，再除以具体人头数，在这个基础上按级别分面积，就给这位老总分了这点面积。这就叫“理物”，每个空间的成本要加以计算。
我们曾帮助一个工业制造企业做转型，之前公司所有的厂房都是贷款买地盖的，但是有的空间用到了，有的根本用不到。于是我们跟他合作，把厂房全部买下来，再返租给他们，他们交租金。这时候老板说不租这么多了，之前他无所谓，不在乎浪费，这时候要付租金了，本来用二分之一的空间就够了，剩下的是浪费的空间，现在就不需要租了。
我们把这部分空间改造，再租给别人，之后，再把这个资产放到基金，最后再上市卖掉。这样一来，这家公司就从土地上套现了，公司厂房全是租赁来的，变成了轻资产公司，绩效就有很大的提升。
房地产行业转型以后，只要还在这个行业里，就有做不完的生意。“理物”的生意永远有的做，但是这对专业能力有更高要求，运营能力和资产管理能力要跟上。(本文摘编自《经理人》杂志283期，文 / 冯仑，万通集团创始人、御风资本董事长)