保利发展：以战略远见与定力 实现高质量发展

近年，在“房住不炒”、去杠杆等政策影响下，房地产行业呈现新的发展格局。面对行业周期波动、竞争加剧带来的机遇和挑战，保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH，简称“保利发展”)积极应对宏观调控与行业环境变化，以战略定力，实现高质量发展，2018年交出一份优异的成绩单。
4月15日晚间，保利发展发布的2018年度业绩报告显示，公司销售突破4000亿销售大关，保持了千亿级增长：2018 年实现签约金额 4048.17 亿元，同比增长30.91%，市场占有率提升至 2.70%;签约面积2766.11 万平方米，同比增长23.36%。
作为中国保利集团控股的大型央企，保利发展始终坚守央企行业排头兵定位，坚守央企的责任与担当，致力于成为家国建设的先锋队、美好生活的同行者、行业新生态的开拓者。
截至目前，公司业务遍布全球一百多个城市，品牌形象得到社会广泛认可，品牌影响力不断提升。2018 年末，公司品牌价值达 642.41 亿元，连续九年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，位居“中国房地产百强企业”综合实力排名前列，荣登“新财富最佳上市公司”榜单。
稳中求进 实现高质量增长
年报数据显示，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，保利发展盈利能力持续提升，收入和利润取得较快增长。公司实现营业总收入 1945.55 亿元，同比增长 32.66%;净利润261.49 亿元，同比增长 32.78%;归母净利润 189.04 亿元，同比增长 20.92%;毛利率提升 1.45 个百分点至 32.49%。得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率也提升至 32.68%;净利率 13.44%，与 2017年基本持平。
公司资产结构优良，抗风险能力得到增强。公司资产负债率为 77.97%，基本保持稳定;净负债率 80.55%，同比降低 5.82 个百分点;账面有息负债 2636.57 亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为 71%和 15%，有息负债综合成本约 5.03%。
公司持续优化资金管理。一方面，提高销售回笼管理精细度，保利发展全年累计实现销售回笼 3562 亿元，回笼率 88%，在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升;另一方面，继续加大直接融资，年内发行 3 年期中期票据 50 亿元、美元债券 10 亿美元，发行永续中期票据 15 亿元。
近年来，保利发展积极打造“不动产生态发展平台”，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。除住宅、商务写字楼外，在品牌酒店、购物中心、会展中心、体育场馆、产业园区、主题公园、旅游度假等领域，形成了自主品牌体系与标杆产品。
以战略定力 推进多元协同发展
保利发展董事长宋广菊表示，保利地产升位为保利发展，这一过程凝结了公司多年来的战略谋划和几经求索。
2018年，公司完成更名，由保利地产升位为保利发展。在更高的战略定位上，将十三五战略规划的“一主两翼”内涵升级为“不动产投资开发为主、综合服务与不动产金融为翼”，打造“不动产生态发展平台”，构建多元的利润增长模式，加快多元化产业的快速发展。
战略升级之后的保利发展，将房地产开发与相关产业进行整合，积极推进多元业务协同发展。依托房地产开发主业，整合房地产上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形成十余个专业板块，重点发展物管、经纪、商管、建筑、房地产基金等产业，推动公司整体服务 水平与品牌形象提升，积极培育会展、文旅、康养、教育、公寓等产业，构建不动产生态发展平台。
经过多年发展积累，公司构建了多元化的土地资源拓展模式，在招拍挂、收并购、合作开发、 旧城改造、央企整合、产业拓展等渠道均形成了突出的资源整合优势，完成中航国际旗下地产开发业务整合，落实及储备多个旧改、城市地标、主题公园、特色小镇、产业园项目，均具备突出的成本优势。2018年 公司通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目 75 个，占全年拓展金额及拓展面积的 54%与 58%。
截至目前，保利发展多元化业务协同发展取得显著成效。其中，物业管理目前已布局全国 131 个城市，综合实力位居国内物业管理行业前五，实现多业态市场化拓展;与业界龙头合富辉煌完成股权整合，双方一二手物业代理业务融合发展，累计覆盖超100个城市，代理项目超1700个;商业管理板块运营项目 65 个，管理面积 266 万平方米，累计外拓购物中心 10 个、酒店 4 个，以轻资产模式实现品牌及管理输出;公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。;不动产金融方面，公司累计基金管理规模逾 1000 亿元，累计投资项目超过 150 个，多次被评为“中国房地产基金十强”。
峰值时代 聚焦核心区域
保利发展战略研究院认为，国内房地产行业已进入峰值时代，即使2018年的市场运行周期承压，仍不改行业规模高位的峰值特征。在人口、经济和产业等多重推拉力下，我国城市“地壳运动”正在持续进行。未来人口将步入“质量红利”周期阶段，峰值时代房地产增长动能转化，未来发展机遇来源于人口结构变化，2.5亿高素质人口迁移选择将塑造未来城市格局。
全国资金流向趋势亦印证了“南强北弱”的发展态势。从社会融资规模看，长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升，而除京津冀以外的广大北方区域，资金吸引力下降较为显著。京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈是中国经济发展的核心引擎。三大都市圈虽各具特色，但都有极大的发展空间和潜力，无疑仍将成为未来高素质人口的首选流入之地。
保利发展坚持全国化战略布局，并聚焦一二线城市和核心城市群。目前已形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海 西等城市群为重点的布局体系。
优质充足的土地储备是保利发展规模不断扩大的基础。截至 2018 年末，公司在国内外 100 个城市合计拥有在建面积 10390 万平方米、待开发面积 9154 万平方米，可满足未来 2-3 年的开发需要，保证公司在不同的行业周 期灵活应对市场变化。公司继续加大重点城市的深耕发展，在 9154 万平方米待开发面积中，一二线城市占比 60%，六大城市群合计占比 69%。其中在珠三角拥有待开发面积 3447 万平方米。
2018 年，公司拓展项目 132 个，新增容积率面积 3116 万平方米，是年度签约面积的 114%，为销售规模持续增长奠定基础;拓展成本 1927 亿元，平均楼面地价 6186 元/平方米。同时，公司持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，在一二线城市及六大核心城市群的销售贡献均达 77%。
未来，保利发展将秉持“和者筑善”的品牌理念，致力打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务，与客户美好生活同行。
对于保利发展的未来，宋广菊有着深层思考，她在去年9月召开的战略发布会上曾表示，公司将持续以市场为导向，以战略为引领，从客户角度思考企业发展价值与品牌魅力，以战略远见与定力穿越周期，用保利精神凝聚优秀人才。由此，方能在激流变幻中站住脚跟，守成那片发展中回望的初心，在初心中找寻未来的答案。
庞丽静/文